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リフォームをセットした住宅ローンは需要がたくさんありそうでしたね~。

高輪のマンションの内覧会。

配管から全てリフォームだそうでコンクリートがむき出しの状態を見学に来ている方が多数。

こういう中古マンションが今人気なんだそうです。

高輪という立地でまあまあの広さがそこそこの価格で手に入るならお得という考え方ですかね。

新築よりも中古の方が人気があるということです。

そういう堅実な考えの人が増えてきたのはいいことなのかもしれないです。

この物件は、54㎡(2DK)築41年3500万円~

同面積新築より4割安くなるということです。


横浜のインテリックスは年間1500戸の中古マンションを契約する業界トップの会社。

契約済みのところですが、価格・・1890,280,3290,4180,2380,2280,1580・・ホワイトボードに書いてありました。


人気物件は築20年前後、駅から10分、2000万円前後

という3条件だそうです。

家賃10万払ってる人が同地区同レベルの中古マンションを買った場合、

金利2%前半で35年ローンを組めば、返済は毎月7万で済むということです。

3万の違いは大きいです。


中央区の物件は1LDK+S(51.49㎡)2680万円。

見学に来た人は綺麗に内装を整えていることでこの物件はお得だと言っています。


シェアハウスの見学にきた江口。

daidaiと書かれた郵便ポストがありましたが

普通の一戸建ての家を改造したようです。


案内の女性は貿易会社勤務の27歳。

6.7畳ロフト込で家賃7万円。

おしゃれな部屋です。


同居者は男女2人ずつ。

こういう環境で学べることが多いと言っています。

同居の4人ですがそれぞれ恋愛にはならないと断定していました。


世田谷にある老人ホーム。

ここに入居している中尾さん84歳は残してきた家が心配だということです。

定期的にホームを出て家を見に戻っていますが

6DK135㎡と広く、また築70年と古い物件です。

この家は父が建ててくれたのでこのまま残さないといけないということで

賃貸にだすことにしました。

家賃16万だそうです。安い・・・

こういう相続などで家が空いている相談も増えてきたということです。


夏水組の西湖さんと坂田さんの二人は廃屋のような家を見ています。

7LDK96㎡築58年。

汚くて気持ち悪いですが改造できるかどうかが大事なポイント。

8万で貸せるといいました。

シェアハウス作りを初めて2年。これまで5棟をてがけたそうです。

美術大学で建築を学んだ坂田さんが設計担当。

内装ならば建築士の資格は不要だそうです。


東京ガールズ不動産の物件ですが

新井社長は女性専用シェアハウスを手がけていました。

壁紙が赤の幾何学模様?ど派手な部屋。

リビングスペースは黄、緑、オレンジとカラフルですが綺麗な色使いです。

この個性的雰囲気が受けているそうですが、一人暮らしでは味わえない空間を提供するのが目的。


世田谷の徒歩5分のところにシェアハウスが完成。

合計6室。

2階の部屋は4.5畳と狭いため天井を取り払ってロフトを作りました。

6LDK(93㎡)築42年。

典型的な日本の住宅というところを改装して6部屋にすることで

家賃収入も高く見込めるということです。

mocokaというハウスのネームでした。

初公開で内覧会ですがさっそく見学にくる女性がいます。

西湖さんはシェアハウスでちゃんとやっていけるかをチェックする面接官。

すでに入居した人は西湖さんを信じているということです。

大学4年間一人暮らしだったが卒業を機にシェアハウスに住みたいという方でした。

西湖さんの見立ては人に丁寧に接する基本があるから共同生活に向いていると太鼓判でした。

この方は契約ができたようです。


先に見ていたボロボロの代々木の築58年の廃屋をどうするかという決断。

不動産投資家である東京フィナンシャルアドバイザーズの能勢さんに報告しました。

土台を作り工事のやり直しで改装にかかるということですが

家賃8万で貸し出すという条件でOKがでました。

利回り20%以上は絶対、15%以上は検討ということです。

この物件は20%取れるからといっています。

利回り20%とは5年で投資を回収し、6年目から利益が出るということです。

物件価格1550万+改装費1000万の投資だそうです。


先ほどのmocokaは公開から10日で6部屋の借り手が決まったそうです。

平均25歳でした。男1名女5名?


市川市の荒井さんは使わなくなった一軒屋をシェアハウスにしたいと相談。

家の有効利用だけじゃなく地域の活性化に若い人を取り込みたいという考えです。

新たな取り組みに燃える夏水組の二人でした。



そして中古の一戸建てを購入した前村さん5人家族の例です。

3LDK(81.12㎡)築33年1500万円の物件。

耐震診断の業者を呼び診断してもらったところ基礎工事に鉄筋が入ってないことが判明。

壁や土台の強度をはかり診断しますが0.15という極端に低い数字がでました。

ぎりぎり0.7までが耐えうる数値だそうです。

何か手を打ちたいということになりました。


そこで川口市にあるエイムという耐震設備の会社がでました。

社長の西生さんは14年前にこの会社をたちあげたそうです。

中古住宅は築15年まで下がり続けその後は変動が少ない。

しかし次の買主に渡るときに性能の説明がない。

光と影の部分を見てきたそうです。


築20年の一戸建てには値段がつかないという業界の常識があるそうですが

土地だけで取り引きされるわけです。

しかし掘り出し物と買った物件が修理に思わぬ費用がかかることもあるわけです。

そこで西生さんは新たな仕組みを考えました。

リフォーム業者と組んで耐震基準にあったリフォームをほどこし

買主は希望通りのリフォームと耐震の家が手に入るという仕組みです。

新築よりも中古の方が賢い文化をひろめたいとセミナーで話していました。


大阪の西村さんはこの仕組みの中古住宅を購入。

2000万以下の物件を希望。

堺市の4DK(70.39㎡)築32年1200万円。

調査してみるとシロアリに食われ柱が浮いてる状態。

筋交いもなく予定よりも費用がかさみそう。

耐震基準の総合評価は0.5

フラット35Sは耐震性などの基準を満たすと10年間の金利1%引き下げという。

それによりリフォームとあわせて3099万円となり総合計で229万円が安くなるということです。

リフォーム別にせず、ローンとリフォームをセットにしたフラット35Sがお得なのです。

そして筋交いや柱の交換など耐震性の整った家になりました。

住宅履歴書を西生さんは西村さんに渡しました。

この履歴書を用意すると家の価値が落ちにくくなるといいます。


そして過疎化に悩む地方の取り組み。長野県の例がでました。

空き家情報ですが2DK(46.37)築18年。

1年以上空きだということです。

市役所の商工課には空き家バンクの取り組みがありました。

この空き家バンクにより2年で20組が決まったそうです。

三重県から移住したのは元塾講師の柳さん夫婦。

農業をしながらゆったりした生活だそうです。

東京からやってきた若い夫婦は先の2DKを見学。

現在ワンルームで収納がないということで押入れや床下など収納の多さに驚いています。

さらに田園風景に目を奪われたのとこと。

一日中見ていても飽きないという二人でした。


***

中古を買ってリフォームするのは確かにお得かもしれません。

マンションの場合下げ止まりの築15年目から20年ぐらいの物件をリフォームして住むことで

新築の4割安ということだそうですから

住みたい場所にいい物件があったら是非チャレンジですね。


ドラマの「ラストフレンズ」でもシェアハウスの様子が描かれてましたが

こういう形態が本当にブームみたい。

ハウツー本にも古い物件を手に入れシェアハウスを作るという成功者の例を読んだこともあります。

たとえばテレビで紹介されていた老人ホーム入居の方も

シェアハウスに改造すれば6部屋あるそうですから一部屋仮に6万としても単純に36万となりますから

一戸建ての賃貸よりも大きく賃貸収入が望めますね。


ただ私的には共同生活はいやだわ。

バストイレキッチンの水周り系はすべて共同でしょう?

抵抗があります。

よほど気に入った人でないと共同生活って大変そう。

お掃除だとか面倒くさい取り決めなどあるんじゃない?

そういうのを見抜かれて西湖さんからは断られますね(笑


関係ないけれど一戸建てもいや。

今の日本のゴミ問題だとゴミ置き場の掃除がまわってくるでしょう?

実家だとごみ置き場まで車でゴミを運んで行き、

さらに片付けやお掃除で近所付き合いがすんごく大変なんですよね。

年に何度か実家に帰って家の手伝いのあれこれで疲れて東京に戻るという感じ。


そんなことを考え出すとキリがないですが

リフォームしたり工夫すること自体はすごく楽しいので

インテリアも好きだし

こういう住宅情報の番組は楽しくてたまりません。


今回は利回りのことも勉強になりました。

中古住宅市場は今が面白い時期のようですね。

またこういう企画で見たいです。



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